“未签订”中介合同，“跳单”还需要支付中介费用吗？

案情简介

宋先生想要租赁一套房屋用于经营餐饮服务，于是找到房屋中介小张为其寻找可以匹配的房源，但是看房之后，宋先生却与房屋出租人私下成交并签订房屋租赁合同。中介小张声称双方签订了《看房确认书》，然而司法鉴定认定宋先生签字非本人所写。那么作为中介方的小张与客户之间在“未签订”中介合同的情况下，中介小张还能要到佣金吗？

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举案说法

2019年5月，宋先生想要租赁房屋经营餐饮，于是找到中介方小张为其寻找可以匹配的房源。小张表示，其在为宋先生带看房屋过程中与宋先生签订了《看房确认书》，约定小张向宋先生提供三套房源，并撮合宋先生与出租人达成租赁意向，协助其签订房屋租赁合同后，宋先生应向小张支付月租金的100%作为佣金，另约定宋先生无论以何种方式与出租人私下成交，均视为小张完成了中介服务，宋先生应向小张支付月租金的100%作为佣金。

后来，宋先生在看完多处房源后，与出租人私下成交签订房屋租赁合同，并拒绝向小张支付佣金。小张于是起诉到法院，索要房屋租赁合同约定月租金的100%作为佣金。从内容上看，《看房确认书》系小张与宋先生之间签订的中介合同。但是经宋先生申请法院委托笔迹鉴定，鉴定意见未认定宋先生签字，法院只能将其视为“未签订”中介合同。

作为中介方的小张与客户之间“未签订”中介合同，还能否要到佣金呢？

答案是肯定的。

法院判决

01

判断存在“跳单”

虽然“未签订”中介合同，但是可以认定宋先生存在“跳单”行为。小张为宋先生介绍房源、带看房屋，宋先生最终与出租方签订了房屋租赁合同，小张与宋先生之间存在事实上的中介服务关系，宋先生避开小张私下与出租方交易的行为不符合诚信原则、公平原则，根据《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

02

佣金金额确定

认定宋先生存在“跳单”行为，如何确定应当支付佣金的金额？由于双方“未签订”中介合同，不能直接适用《看房确认书》约定的佣金金额，可以参考《民法典》第963条规定，对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，根据中介人的劳务合理确定。

本案中，小张介绍宋先生与出租人认识，提供了交易机会，三方进行过一次面谈，后小张在微信中询问宋先生交易进度，小张并未参与合同签订磋商的重要过程，故小张对交易达成的参与度比例较低，相应的中介费标准亦应较低。同时考虑宋先生“跳单”行为的不可提倡性，酌情在较低标准的基础上适当上调中介费标准。综合本案实际情况，法院酌情确定由宋先生支付小张中介佣金。

对于“未签订”中介合同而实际进行了中介服务的，法院对于应当支付佣金金额的确定通常会考虑如下因素：

根据中介方为中介活动付出的劳动量确定。付出的劳动越大，报酬自然也应越多。中介方促成交易参与度较高，已经基本达成交易并签订合同时，委托人“跳单”，则应支付较高费用，如中介方仅介绍双方认识，应支付较低费用。

根据委托人与相对人之间合同成交额或实际获益情况。中介方促成合同的标的、实际解决委托的重要程度等情形，也可作为确定中介方报酬的依据。

根据以往相同或类似的中介报酬确定。以房屋租赁为例，实践中，中介费标准以达成房屋租赁合同中1个月租金为准的情况占较大比例，故中介费不宜超过与出租方签订的《房屋租赁合同》1个月租金标准。

根据委托人与相对人是否存在过失酌情确定。根据诚信原则，考虑委托人“跳单”行为的不可提倡性，酌情在相应标准基础上适当上调中介费标准。

京小槌提示

在中介服务过程中，作为委托人在接受中介服务时，既要维护自身合法权益，也应充分尊重中介服务成果。作为中介方在提供中介服务时，既要捍卫自身合理劳务获得佣金的权利，也应尽力而为向委托方披露利于达成交易的真实信息。委托方和中介方应共同努力，促进实现良好市场秩序的形成和社会主义核心价值观的维护。

供稿：西城法院

希

审核：张磊